La location saisonnière, à travers des plateformes telles qu’Airbnb et Booking, est devenue une activité prisée en France, attirant des investisseurs du monde entier. Cependant, cette popularité a conduit à une tension sur le marché locatif, conduisant les autorités françaises à introduire des mesures de régulation plus strictes. En 2025, ces régulations, notamment via la loi Le Meur adoptée en novembre 2024, redéfinissent le paysage de la location meublée touristique, établissant un cadre qui vise à protéger les résidents en limitant la transformation d’habitations en meublés de tourisme. Ce guide a pour but d’éclairer sur les règles actuelles, les aspects fiscaux, les démarches administratives à respecter, ainsi que les nouvelles implications en matière d’urbanisme, d’assurance et de charges sociales.
Souscrire aux autorisations pour la location saisonnière en 2025
Avant de se lancer dans la location saisonnière, il est crucial de s’assurer que toutes les autorisations nécessaires soient en règle. Cela inclut la déclaration de votre meublé de tourisme, une étape qui s’avère spécifique selon la localisation du bien.
Démarches administratives : déclaration et changement d’usage
Tout d’abord, il est impératif de déclarer votre bien en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie. Cette obligation s’applique même pour des locations occasionnelles. À partir de 2025, la déclaration doit s’effectuer via un service en ligne, qui transmettra directement les informations à la mairie concernée. Si cette démarche n’a pas été faite antérieurement, les propriétaires ont jusqu’au 1er janvier 2026 pour régulariser leur situation.
Dans certaines grandes villes comme Paris, Lyon, ou Nice, obtenir une autorisation de changement d’usage s’avère également nécessaire. Ce changement encadre la transformation d’un bien, qu’il soit un local commercial en habitation, afin de compenser la perte de logements à usage résidentiel. Ce processus de compensation doit généralement s’opérer dans le même arrondissement, contribuant à protéger le parc de logements pour les résidents.
Le renforcement des pouvoirs des maires
La loi Le Meur a également pour but de renforcer les pouvoirs des maires dans la régulation des meublés de tourisme. En effet, certaines communes auront la faculté d’instaurer un quota de meublés touristiques par quartier ou d’imposer des obligations de transformation de locaux commerciaux en logements. De plus, certaines villes peuvent désormais limiter la période maximale de location pour les résidences principales à 90 jours par an.
Les sanctions pour non-respect de ces règles sont sévères. Les contrevenants, y compris les conciergeries, peuvent encourir des amendes allant jusqu’à 100 000 euros pour des infractions concernant le changement d’usage. Aspirez-vous à débuter une activité de location saisonnière ? Soyez particulièrement vigilant sur la réglementation locale avant de s’engager dans un investissement.
Les normes de copropriété et leurs implications
Si votre bien est en copropriété, il est nécessaire de se pencher sur le règlement de la copropriété. Certains règlements peuvent interdire clairement la location saisonnière. Les changements introduits par la loi Le Meur facilitent désormais l’établissement de restrictions en assemblée générale. C’est une avancée significative, car depuis le 21 novembre 2024, les nouvelles copropriétés doivent préciser dans leurs règlements si la location touristique est permise ou non. De plus, pour les copropriétés existantes, une majorité de 2/3 suffit désormais pour interdire ce type de location, là où auparavant, l’unanimité était requise.
Déclaration auprès du Guichet Unique
Chaque loueur en meublé touristique se doit également de faire déclarer son activité par le Guichet Unique des entreprises pour se voir attribuer un numéro SIRET. Cette immatriculation est essentielle pour choisir le régime fiscal approprié et garantir la conformité aux obligations sociales le cas échéant. La démarche est simple : créer un espace sur le site officiel, puis déclarer l’activité selon que l’on soit loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP).
Obligations et normes énergétiques en 2025
À partir de 2025, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient impératif pour toute nouvelle mise en location saisonnière. Seuls les biens avec un classement énergétique de A à E peuvent être édifiés en tant que meublés touristiques. Cette exigence vise à garantir que les logements proposés à la location répondent à certains critères de qualité. En projection, à partir de 2034, seule la classe A à D sera encore valide pour location.
Importance d’un bon DPE pour la rentabilité
Le classement DPE n’est pas seulement une formalité administrative, il est déterminant pour le succès et la rentabilité d’une location saisonnière. Les logements disposant d’un bon DPE sont plus susceptibles d’attirer des locataires. Suivant ces nouvelles normes, un propriétaire souhaitant acquérir un bien à rénover doit inclure des travaux d’isolation dans son projet afin d’améliorer son DPE, garantissant ainsi la rentabilité du projet sur le long terme.
Les assurances : une nécessité pour les loueurs
Gérer une location saisonnière implique de faire face à divers risques : dégâts des eaux, incendies, vols, nuisances sonores et autres. En conséquence, il est essentiel de souscrire une assurance responsabilité civile spécifique pour couvrir les dommages causés par les locataires durant leur séjour. Parallèlement, il est judicieux d’exiger une attestation d’assurance villégiature de la part du locataire, garantissant la couverture en cas de sinistre.
Les enjeux de l’assurance dans la gestion locative
Pour une gestion locative efficace, la couverture d’assurance doit être au cœur des priorités. Les propriétaires ne doivent pas uniquement se fonder sur leur propre assurance. En collaboration avec des experts, ils peuvent choisir des polices d’assurance adaptées qui couvriront une variété de scénarios potentiels. Avoir une bonne compréhension des différents types d’assurances disponibles peut également apporter une tranquillité d’esprit non négligeable aux loueurs.
La fiscalité des locations saisonnières en 2025
En 2025, les revenus générés par une activité de location meublée sont soumis à l’imposition au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les propriétaires peuvent ainsi choisir entre deux régimes d’imposition distincts : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC : avantages et nouvelles conditions
Le régime micro-BIC est généralement préconisé pour les propriétaires ayant des revenus modestes. Dans ce cadre, ils déclarent simplement le montant total des loyers perçus, sans avoir à détailler les charges. Un abattement forfaitaire est appliqué par l’administration fiscale pour tenir compte des charges d’exploitation. Cependant, depuis le 1er janvier 2025, les abattements ont été revus à la baisse : 50 % pour les meublés classés, avec un plafond de 77 700 € de recettes annuelles, et 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond de 15 000 €.
